不動産投資をする上で、空室リスクはなにやら怖いものに思えます。そうした中で、家賃保証というサービスを提供する業者があります。こうした家賃保証は一定の保証料を支払うだけで、空室リスクはすべて業者が被るという契約です。一見非常に魅力的な家賃保証契約ですが、ここではこの契約をするうえで知っておきたいリスクを紹介します。
家賃保証とは、サブリース契約、一括借り上げ契約などとも呼ばれることがある不動産投資において大家と管理会社（家賃保証会社）が行う契約です。
要するに、大家が持つ不動産を、保証会社が自己の名義で借り入れます。そして、家賃保証サービスがついている場合は、その不動産物件が空室だろうと入居者がいようが関係無しに、一定の賃料を大家に支払います。
その際、保証料（管理料）として10～20%程度の手数料をとるサービスです。
オーナー（大家）サイドから見れば、手数料を払う事で、収入を安定させることができるので、よく土地活用の提案時など不動産業者が、土地のオーナーを安心させる際に利用されます。
では、この家賃保証サービスに問題は無いのでしょうか？実はこの家賃保証（サブリース、一括借り上げ）には様々な問題点やリスクも内包しています。そうしたリスクや背景を知らずに家賃保証サービスを利用するのはリスクが高いといえるでしょう。ここでは、そうしたリスクについて分かりやすく説明していきます。
ちなみにリスクの③と④については、全ての業者にあたるというわけではありません。こういうケース（リスク）もあるからしっかりと注意してねという意味です。
まず、大きなリスクとして家賃保証をしてくれる会社が経営的に大丈夫かどうかです。家賃保証をしてくれている会社が倒産した場合、たんなる家賃保証がされなくなるという問題だけではなく、大家、入居者双方に様々な点でデメリットが生じます。信用リスクとも呼ばれますが、最近では特にクローズアップされている問題です。
家賃保証なのに家賃減額？と思われるかもしれませんが、家賃保証というのは、契約期間家賃を払うことを契約したものであり、「固定の」家賃を支払い続ける契約とはなっていません。多くの場合は定期的な見直しがあるとされていますし、固定とされている場合でも法的には一部の例外を除き、業者側からの減額請求が可能となります。
家賃保証契約を結んでいたとしても、その物件の所有者（オーナー）は大家さんです。つまり、アパートやマンションなどの不動産物件の修理・保守・保全の義務は大家さん側にあるのです。こうした中、家賃保証会社と大家さんの間で設備負担に関するモラルハザードが起きるという問題点を指摘します。
ある実際にあったケースでは、家賃保証を長期でやるというサービスを行っていましたが、実はその会社はそもそもの工事の段階で非常に高額の利益を得ているというケースです。つまり、家賃保証は餌で実際には高額な工事費を請求してそこで利益を得ているという問題です。
例えば、ある会社が賃料の90%を保証するとしていたとします。この場合、そもそもの賃料設定がおかしいケースもあります。周辺家賃と比較して例えば10%低い家賃を設定していたらどうでしょうか？この場合空室リスクは小さくなり、オーナーは結局本来の賃料の81%しか得られないことになります。
ここではこのページで使われた様々な用語について解説をします。リンク先は「金融経済用語辞典
」の用語解説ページ、または関連情報が掲載されているサイトです。
・一括借り上げとは
敷地にアパート等を建設し、その部屋自体を管理会社が借り上げて、オーナーに対して満室賃料の一定割合（80～90％程度）を支払うしくみ
・サブリース契約Q&A （アパート経営の教科書）
問題の多いサブリース契約に関する質問を集めています。
・サブリース契約は本当に安心？ （福岡のアパート経営なら愛和地所）
近頃話題のサブリースは本当に安心な契約なのかを不動産業者が検証。