物件建築時の工事費が高い

ある実際にあったケースでは、家賃保証を長期でやるというサービスを行っていましたが、実はその会社はそもそもの工事の段階で非常に高額の利益を得ているというケースです。つまり、家賃保証は餌で実際には高額な工事費を請求してそこで利益を得ているという問題です。

物件建築の工事費がそもそも高い？

どういうことかというと、通常家賃保証を行うような管理会社は通常、アパートやマンションなどの建築＋家賃保証（一括借り上げ）というセットでの提案をしてくるケースが多いです。こうした場合、実は家賃保証はあくまでも「物件をたててもらうための道具」として使っているようなケースも見られます。

例えば、ある遊休地があったとします。ここにアパートを建築しませんか？と営業が尋ねてきた場合を考えましょう。通常だったら、アパートなんてリスクのあることはしたくないよ。そもそも、ここに入居者が入るとは思えないし・・・。と回答するような場所です。
たとえば、田舎の田園地帯のど真ん中にあるような土地です。

しかし、そこで「ご安心下さい。弊社でアパートを建てていただければなんと○年間家賃を保証します！」とセールストークが炸裂するわけです。

こうなると、家賃保証をしてくれるのなら！ということでアパートを建てるつもりになるかもしれません。

こういった場合、すべての業者がそうだとは言いませんが、業者自身は家賃保証（一括借り上げ）はあくまでもツールで、建物建築で利益を得ようとしているケースもあります。
ためしに、この営業に、「よし分かった。ならここに知り合いの工務店がいるからそこでアパートを建てるから、貴社で家賃保証サービスだけを利用させてくれ」と言った場合、なにかの言い訳をつけて、それなら話は無かったことに・・・。となると思います。

要するにどういうことかというと、こういった業者の場合、建築してもらうことが重要なのです。その後、アパートに入居者がいようがいまいが関係ありません。もちろん、オーナーに対しては家賃の支払いを保証する必要があります。
しかし、その支払いについても、建築で得た利益からすれば微々たる物です。また、本当に入居者が少ない場合（入居率が低い場合）には、「家賃減額リスク」であげたように、オーナー（大家）に対して保証している家賃の引き下げを請求してくる可能性があります。
この他にも、「設備負担は大家負担」で挙げたような大規模な改築や設備増強の要請を行ってくる可能性も否定できません。

※すべてのアパート経営やマンション投資をすすめる業者がこのような考えであるというわけではありません。言いたいことは不動産投資の本質というものは「入居者がしっかり入る物件であるということ」にあるということです。

つまり、物件に入居者が入らないのに収益が保証されるということは基本的にないのです。

「物件建築時の工事費が高い」の用語解説

ここではこのページで使われた様々な用語について解説をします。リンク先は「金融経済用語辞典」の用語解説ページ、または関連情報が掲載されているサイトです。

特にありません。