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そもそもの家賃設定がおかしい
例えば、ある会社が賃料の90%を保証するとしていたとします。この場合、そもそもの賃料設定がおかしいケースもあります。周辺家賃と比較して例えば10%低い家賃を設定していたらどうでしょうか？この場合空室リスクは小さくなり、オーナーは結局本来の賃料の81%しか得られないことになります。
この例は悪質な業者のケースで執筆しております。すべての保証会社がこのような手法をとっているというわけではありません。
家賃保証される際の家賃の額は適正？
通常、家賃保証サービスによる手数料は家賃の10%程度が一般的です（行う業務の量によっては若干の変動があると思います）
では、その基準の家賃はおいくらくらいなのでしょうか？例えば、周辺の同水準の家賃というのが参考にはなるかと思います。こうした時、当初の設定家賃をどうするのか？というのは結構大事なポイントだったりします。例えば周辺のワンルームマンションの同水準家賃が5万円だったとします。その場合の家賃保証料が10%なら、45,000円が保証家賃（当初）として適切ですよね。
しかし、場合によっては業者自体がここの適正家賃は4万円とする場合があります。この場合の収入は36,000円に減少してしまいます。一方で、保証会社としては満室時の手取りが5,000円から4,000円に減少するだけです。
これだけだと業者も損をするように見えますが、設定家賃を小さくしておくと以下のようなメリットが管理会社に出てきます。
- 入居率を上げやすい（そりゃあ安いですから）
- 万が一未入居となった場合でも大家さんに保証する家賃が少しで済む
以上の点があります。特に、家賃保証会社のリスクは入居者がいない場合に支払う保証家賃ですから、当初の設定家賃を小さくすることは、このリスクを最小化することができるのです。
一方で大家さんサイドにしてみれば当然これはマイナスでしかありませんので、単純に設定家賃を決めるのではなく、しっかりと周辺相場と比較した上での家賃を提示するべきです。
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事業者は国土交通省の宅地建物取引業者検索と行政処分等情報で確認します。特典の表示は消費者庁の景品表示法も参考にします。
「そもそもの家賃設定がおかしい」の用語解説
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